福岡×高さ制限×容積率アップ

以前から、福岡のビルの高さには気になっていました。
色々な都市に行ってきましたが、福岡は特に超高層ビルがなく、ランドマークとなるような高さのビルがないのです。
福岡タワーやアイランドシティに行くと、高層マンションがあるので、福岡にもそこそこの高さのビルがあるのだと思いますが、中心地である博多駅周辺や天神周辺には超高層ビルがありません。
そう、ずっと思っていましたし、同時に、どうやら空港が近くにあるために、飛行機の関係で高さ制限があるらしい・・・ということを聞いていました。

そして、先日、福岡の都市計画、不動産関係に詳しい方とお話する機会があったので、ここは！と思い、興味本位ではありますが、質問してみました。

すると、やはり空港が近くにあることから、高さ制限があるとのことでした。
その一方で、景観や都市計画上、容積率アップをボーナスとして、地権者に提供するということも行われるようなのです。
高さ制限があるのにもかかわらず、容積率アップとは、相反する感じだと思いました。
すると、高さ制限がある状態での容積率アップは、ビルの高さが高くなるという方向ではなく、面積一杯に建築するという方向で容積を広げるのが一手、そして、もう一手は、地下に広がる、というものでした。
上がダメなら、下に・・・ですね。
ちょっと思考の刺激になりました。